Šéf Sociálnej poisťovne kúpil nehnuteľnosť z portfólia banky, v ktorej predtým pracoval

Sociálna poisťovňa si kúpila v čase konsolidácie nové priestory v budove Euroterrace v Žiline za vyše 11 miliónov eur a za neštandardných okolností. Pre kúpu novej žilinskej pobočky sa rozhodla aj na úkor toho, že iné pobočky s pretekajúcimi strechami musia na opravu počkať. Budova patrila do portfólia 365.bank. Nákup inicioval šéf poisťovne Michal Tariška, ktorý v minulosti v 365.bank sám pôsobil vo vysokých manažérskych funkciách a v súčasnosti má spoločnú chatu v Mýte pod Ďumbierom s finančným riaditeľom 365.invest. Je to dcérska firma 365.bank a práve z jej portfólia budova v Žiline pochádzala. Keďže poisťovňa končí posledné roky zakaždým v miliardovej strate, peniaze na kúpu novej pobočky zrejme pôjdu na úkor verejných financií všetkých občanov.

Samotný výber novej žilinskej pobočky a jej kúpu sprevádzajú viaceré pochybnosti. Cenu si navrhol predávajúci. Poisťovňa si dala urobiť analýzu dostupných budov, pričom pri objednaní  analýzy je ako jediná spomenutá budova Euroterrace. Z analýzy vyšlo, že ako jediná dostupná a vyhovujúca bola vyhodnotená práve budova Euroterrace. Poisťovňa argumentuje, že veľkým plusom novej pobočky je jej susedstvo s klientskym centrom. To sídli vo vedľajšej budove už niekoľko rokov. 

,,Nové priestory budú zároveň priamo prepojené s priestormi klientskeho centra, čiže ide o priestory s mimoriadne pridanou hodnotou – zabezpečia, že klient „suchou nohou“ dokáže komplexne, pohodlne a efektívne vybaviť svoje záležitosti so štátom a Sociálnou poisťovňou na jednom mieste,” zdôraznila poisťovňa.

Či sa dostupnosť komplexných služieb nedala vyriešiť jedným pracoviskom v klientskom centre, tak, ako je to v Bratislave, namiesto kúpy celej novej pobočky, poisťovňa vysvetlila, že priestory klientského centra v Žiline boli obmedzené.

Drahšie kancelárie ako byty nad nimi

Otázne je, či kúpna cena nových priestorov je primeraná, nakoľko v prepočte na meter štvorcový vychádza vyššia ako cena bytov, ktoré sa predávajú nad ňou. Nebytové priestory sú obvykle oproti bytom lacnejšie. 

Doposiaľ mali Žilinčania pobočku Sociálnej poisťovne v centre, po presťahovaní do novej budovy budú za ňou cestovať viac na perifériu. Vedenie poisťovne ale argumentuje, že dostupnosť krajskej pobočky sa zvýši vďaka dostavanému tunelu Višňové a zároveň budú môcť ľudia na jednom mieste vybaviť aj iné služby, vďaka susednému klientskému centru.

Súčasná vláda schválila v roku 2024 stratégiu vývoja poisťovne na najbližšie roky. V prvom rade mala dôraz klásť na zlepšenie online služieb pre ľudí a rekonštrukciu doterajších budov. Materiál nespomína kúpu nových.  

Predošlý zamestnávateľ šéfa poisťovne

Presťahovanie žilinskej pobočky navrhol sám generálny riaditeľ poisťovne Tariška, čo potvrdzuje predkladacia správa k projektu. Priestory vlastnila eseročka INVEST 32 EUROTERRACE Žilina (Euroterrace), ktorá patrí do portfólia správcovskej spoločnosti 365.invest. Tá je zas súčasťou skupiny 365.bank. Tariška pre 365.bank pracoval roky ako divízny riaditeľ, niekoľko mesiacov v roku 2021 aj ako prokurista. Inými slovami banku s obmedzenými právomocami riadil.

Následne pred letom 2021 z banky odišiel. Na otázky Nadácie ohľadom Tariškovho možného konfliktu záujmu odpovedal hovorca Sociálnej poisťovne Martin Kontúr: „Dôrazne odmietame akékoľvek podsúvanie informácií o konflikte záujmov v súvislosti s osobou generálneho riaditeľa Michala Tarišku. Zásadné je striktne rozlišovať medzi 365.bank a spoločnosťou 365.invest. Ide o dva samostatné subjekty s odlišným a nezávislým manažmentom. Do projektu vstúpila spoločnosť 365.invest – nie 365.bank – výhradne ako financujúci partner, a to už v roku 2022 v rámci štandardnej komerčnej aktivity… Je teda úplne jasné, že Michal Tariška nemal a nemá žiadne prepojenie na spoločnosť 365.invest.“

Chatári spod Ďumbiera

Tariška ale v súčasnosti vlastní s členom predstavenstva 365.invest Jozefom Šimovčíkom spoločnú chatu v Mýte pod Ďumbierom. Podľa listu vlastníctva ju aj spolu kúpili v lete 2023. Podľa vyjadrenia správcovskej spoločnosti 365.invest pre Nadáciu „Jozef Šimovčík nemal žiadny podiel na riadení ani manažovaní projektu Euroterrace, nevykonával žiadne aktivity súvisiace s predajom priestorov a nevstupoval do rokovaní s potenciálnymi kupujúcimi či nájomcami.“

To ale nie je jediné prepojenie vedenia poisťovne na skupinu 365.bank. Tariškova rodinná príslušníčka a súčasný ekonomický riaditeľ poisťovne figurujú spoločne vo firme s ex-manažérom z 365.bank. Ekonomický riaditeľ sa počas schvaľovania kúpy budovy aj aktívne k obchodu vyjadroval.

Či sa nedostal do konfliktu záujmov, Tariška odmieta s vysvetlením: ,,Ja si myslím, že je to v poriadku a nikdy by som nešiel do podpisu takejto investície, ak by som videl konflikt záujmov. 365-tka bola financujúca strana, nie developer.”

Znamená to, že 365tka spolu s ďalšou bankou projekt prefinancovali. No na rozdiel od bežného investora, ktorý “len” do niečoho investuje, skupina 365 prevzala na seba riziko za projekt aj v tom, že po celý čas bola jeho vlastníkom. Niesla teda za neho zodpovednosť a mala určite záujem, aby predaj budovy prebehol čo najideálnejšie.

***

—doplnené do textu 12.2. o reakciu 365.Invest:

„Chceme zdôrazniť, že za spoločnosť 365.invest boli v prípade predaja nebytových priestorov v projekte Euroterrace v Žiline dodržané všetky obchodné pravidlá a procesy. Spoločnosť 365.invest z pozície investičného partnera nevstupovala do rokovaní o predaji nebytových priestorov. Tie boli výlučne v kompetencii developera (Rastislav Nowak /N-consult, s.r.o. a Rudolf Skokan /AF Holding, a.s.). Tento model spolupráce predstavuje štandardizovaný investičný formát, bežne používaný aj v zahraničí, založený na kombinácii finančnej participácie zo strany investičného partnera a developerskej a leasingovej skúsenosti developera. Preto jednoznačne odmietame obvinenia z konfliktu záujmov.“

„Vzhľadom na využitý model spolupráce, 365.invest ako investičný partner nevstupoval do rokovaní o výške kúpnej ceny ani o spôsobe predaja nebytových priestorov. 365.invest neprofitoval z výšky kúpnej ceny a kúpna cena nepredstavovala preň dodatočný benefit. Záujmom 365.invest ako investičného partnera bolo výlučne vrátenie finančných prostriedkov  investovaných do projektu a uhradenie vopred dohodnutého úroku zo strany developera.“

Reakcia Nadácie na Stanovisko 365.invest správcovskej spoločnosti

V reakcii na stanovisko 365.invest Nadácia uvádza, že predaj kancelárií štátnej Slovenskej poisťovni podpisoval za predávajúceho aj zástupca 365.investu prostredníctvom svojho člena predstavenstva. Druhým bol zástupca developera.

***

Pri hľadaní nových priestorov si poisťovňa dala urobiť analýzu realitného trhu v Žiline. No už v zadaní analýzy sa budova Euroterrace konkrétna spomína ako ,,Nové priestory”.

Čo to znamená, sa Nadácia pýtala poisťovne. ,,O ponuke spoločnosti INVEST 32 EUROTERRACE Žilina na predaj nebytových priestorov sme sa dozvedeli z verejne dostupnej ponuky zverejnenej na webovej stránke spoločnosti. Tieto priestory sú prepojené s Klientskym centrom ministerstva vnútra a umožňujú našim klientom vybaviť agendy sociálneho poistenia, štátnej aj verejnej správy na jednom mieste. Tento spôsob získania informácie vylučuje akékoľvek netransparentné zvýhodnenie ponuky,“ uviedla poisťovňa.

Sociálna poisťovňa priamo oslovila Euroterrace už koncom roka 2024, kedy sa podľa konateľa firmy Rastislava Nowaka pýtala na základné parametre pripravovaných priestorov. Euroterrace následne zaslala poisťovni vo februári 2025 ponuku, v ktorej špecifikovala, že na predaj sú nebytové priestory s rozlohou “približne 3 000 m²“. 

Bez znaleckého posudku

Kúpnu cenu 11,4 milióna eur, za ktorú poisťovňa nové priestory získala, navrhol pritom sám jej predošlý vlastník. V dokumentácii projektu je táto suma uvedená ako cenová ponuka od Euroterrace. Na otázku, z akých dôvodov si Sociálna poisťovňa nenechala vyhotoviť znalecký posudok k cene, keď si nechala vyhotoviť analýzu súčasnej budovy, ktorá stála 55-tisíc eur či energetický audit za 7 000 eur, a zároveň ďalší znalecký posudok na starú budovu za 2 000 eur, odpovedal riaditeľ sekcie prevádzky Peter  Dorčák: ,,Sociálna poisťovňa je povinná v zmysle platnej legislatívy dať si vypracovať znalecké posudky len v prípade predaja vlastného majetku. V prípade kúpy alebo prenájmu iného majetku zákonným hľadiskom nie je viazaná, a z nášho pohľadu je analýza (od CBRE), ktorú sme si dali vypracovať, s vyššou pridanou hodnotou ako obyčajný znalecký posudok, ktorý sa zaoberá len hodnotou materiálnou toho majetku, nie je v ňom zahrnutá nejaká investičná metóda, výnosová metóda a podobne.”

Projekt k žilinskej pobočke predložil Tariška dozornej rade v októbri 2025. Okrem iného projekt uvádza, že „v blízkej dobe“ bude nutné v doterajšej budove vykonať revitalizáciu, ktorej suma bola stanovená na „cca 5 516 558 eur“. Táto suma, ktorá de facto rozhodla, či je výhodnejšia kúpa nových priestorov alebo rekonštrukcia doterajších, obsahuje aj nie úplne štandardné položky ako machové steny a atypické kvetináče za 60-tisíc eur, atypický nábytok za takmer 350-tisíc eur či typizovaný nábytok za takmer 400-tisíc eur. Dokumentácia projektu však zároveň nezohľadnuje, že samotná rekonštrukcia za 5,5 milióna eur náklady na prevádzku budovy výrazne zníži.

Kancelárie drahšie ako byty

Cena kancelárií, do ktorých sa má poisťovňa sťahovať, je vyššia ako cena bytov nad nimi. Totiž v budove Euroterrace sa okrem dolných administratívnych priestorov aktuálne predávajú aj byty nad nimi. Cena štvorizbového bytu s terasou v prepočte na meter štvorcový vychádza na takmer 2 600 eur, zatiaľ čo poisťovňa nakupovala administratívne priestory o tretinu drahšie – za 3 500 eur na meter štvorcový. Vo všeobecnosti nebytové administratívne priestory vychádzajú lacnejšie ako byty.

Firma, ktorá vybrala víťaza, pre neho hľadala nájomníkov

Analýzu dostupných budov si poisťovňa objednala za 55-tisíc eur od spoločnosti CBRE, ktorá vyhodnotila, že táto budova bola jediná dostupná a vyhovujúca zadaným kritériám. Nadácia však zistila, že CBRE  v minulosti do predmetných priestorov zháňala nájomníkov. 

Preto sme sa poisťovne aj CBRE pýtali, či v tom nevidia konflikt záujmov. Poisťovňa to odmietla s tým, že CBRE ,,bola vybratá v transparentnej súťaži. Ide o renomovaného poskytovateľa služieb s medzinárodnými skúsenosťami, ktorý ponúkol najnižšiu obstarávaciu cenu za svoje služby”. 

CBRE odpovedala, že ,,neidentifikovala konflikt záujmom, pretože v danom prípade neexistujú žiadne okolnosti, ktoré by ho mohli vytvárať.” Dodal, že je bežné, že v oblasti nehnuteľností pracujú spoločnosti ako CBRE pre viacerých klientov. No sprostredkovanie prenájmu a nezávislá trhová analýza sú rozdielne činnosti, kde sú kontrolné mechanizmy, aby nevznikla závislosť, ani zvýhodnenie ktorejkoľvek strany. ,,Z tohto dôvodu považuje CBRE tvrdenie o konflikte zaujmov za absolútne neodôvodnené, až absurdné.“

Podmienkou bola rozloha, ktorú nová budova ale nemá

Súčasťou analýzy, ktorú mala pre poisťovňu zhotoviť CBRE bol aj prieskum realitného trhu s cieľom nájsť vhodné priestory na prenájom alebo kúpu. Podľa hovorcu poisťovne bolo v rámci prieskumu analyzovaných ,,približne 20 nehnuteľností, pričom okrem nehnuteľnosti Euroterrace, ani jedna z nich nespĺňala stanovené požiadavky.“ 

Kľúčovou požiadavkou bola rozloha okolo 3 500 m², pričom pre jej nesplnenie niektoré budovy aj vyradili s vysvetlením, že “v súčasnosti nedisponuje dostatočnými voľnými kapacitami, ktoré by umožnili uspokojiť špecifickú požiadavku Sociálnej poisťovne na priestory s celkovou rozlohou 3500 m².“

S dodržaním rozlohy ale má problém aj samotná budova Euroterrace, ktorá napriek tomu uspela ako víťazný tip pre novú pobočku. Podľa analýzy sú nové kancelárske priestory len vo výmere 2 737 m² a celková výmera priestorov je 3 115 m². Poisťovňa tento rozpor vysvetlila tým, že priestory Euroterrace sú modulovateľné. Vedeli si ich teda vyhovujúcu usporiadať aj s touto rozlohou.

Nová kúpa, starí konatelia

Budúca pobočka poisťovne bude susediť s klientskym centrom ministerstva vnútra, ktoré je vo vedľajšej budove Europalace. Vtedajší minister vnútra Robert Kaliňák za budovu v minulosti čelil ostrej kritike. Ministerstvo priestory pre klientske centrum kúpilo v roku 2017 od spoločnosti ESPATI. Denník N uviedol, že ESPATI kúpila budovu Europalace od firmy AF Investing. Tá budovu nadobudla v konkurze v roku 2016 za necelých 6 miliónov, pričom ministerstvo len za časť budovy neskôr  zaplatilo podľa zmluvy takmer 8,4 milióna eur.

Konateľom ESPATI bol v tom čase Marek Jeney, aktuálne je ním Rudolf Skokan, ktorý je zároveň konateľom AF Investing. ESPATI a Jeney spoluvlastnili v rokoch 2019 až 2021 firmu, ktorej patril  objekt Euroterrace – INVEST 32 – EUROTERRACE ŽILINA. Následne do firmy vstúpil cez invetičný ;fond 365. invest, ktorý donedávna patril do portfólia finančnej skupiny J&T.

Cez tunel Višnové až do Sociálnej poisťovne

Súčasná pobočka poisťovne sídli v centre mesta a susedí s nákupným centrom Aupark. Ak doposiaľ klienti chodili na pobočku v centre Žiliny, ktorá bola vzdialená približne 10 minút chôdze od železničnej a autobusovej stanice, tak po presune krajskej pobočky na sídlisko Vlčince sa cesta pre klientov predĺži približne o 30 minút.

Predkladacia správa doslovne uvádza, že lokalita novej pobočky je výborne dopravne napojená na hlavné cestné ťahy a hromadnú dopravu a počíta s tým, že v blízkej dobe otvorením tunela Višnové je predpoklad, že dôjde k zvýšeniu záujmu klientov aj z ďalších okresov. 

Čo ale nesedí napríklad s výhradami ľudí k susednému klientskému centru. Spravodajské portály SME a Aktuality v roku 2017 pri jeho zriadení informovali o nespokojnosti zamestnancov, ktorí tvrdili, že klienti do klientskeho centra budú musieť dochádzať cez celé mesto, čo bude trvať takmer 40 minút.

Reakcia na Stanovisko sociálnej poisťovne k našim zisteniam

Sociálna poisťovna vydala stanovisko, v ktorom spochybňuje informáciu, že v budove, kde zakúpila nebytové kancelárske priestory, sa nachádzajú aj bytové priestory, ktorých cena za meter štvorcový je nižšia. 

V reakcii na výhrady Sociálnej poisťovne Nadácia uvádza viacero príkladov aktuálne predávaných bytov rôznej veľkosti v rovnakej budove, ktoré potvrdzujú, že priemerná cena bytov v prepočte na meter štvorcový je nižšia ako hodnota zaplatená Sociálnou poisťovňou za administratívne priestory.